司法書士 横浜サクッと理解する平成３４年問題とは？（２０２２年問題） | 横浜あんしん相続遺言相談室のブログ

突然ですが、平成３４年問題をご存知でしょうか。

率直に言うと、平成４年に指定された生産緑地制度が３０年の期間を終え、その制限が解除され、一斉に売却されることにより土地の値段が大幅に下がるのではないかという懸念のことです。

生産緑地地区は、三大都市圏の市街化区域内の固定資産税が高額になるところに定められた制度です。

その制度趣旨は大きく二つあります。一つは都市圏で農業を営む農家の方にとって固定資産税は地方よりも負担が大きく農業を続けることが困難になっていたことです。そしてもう一つは行政にとっても行き過ぎた都市化は震災や何かしらの大災害によって都市機能がマヒした場合、住民の避難場所が無くなるというリスクがありました。

それを解決する意味で、農家にとっては固定資産税を激安にしました。そしてその代償として、指定された土地において３０年間農業をし続けなければならないという制限を課したのです。

その３０年の節目が３４年問題というわけです。

解除することにより、安くなっていた固定資産税が元に戻ります。農家の方にとっては土地の価格が課税上の価格は高騰します。次世代の方がその地価の上がった土地で畑を続ける可能性はどれくらいあるでしょうか。もし畑を続けないとしたら、売却かアパートを建てるかどちらかによるのではないでしょうか。そうすると首都圏の土地の価格及び賃料は供給過多により下落しそうですね。

これがざっくり平成３４年問題です。

また、３４年問題そのものではありませんが、東京オリンピックは平成３２年に終了します。オリンピック景気は本当にあるでしょうか。また東京都では災害時のインフラを整備するため主要幹線道路沿いに建つ建物について耐震基準を公表すると本年度で審議可決されました。公表されたとして、耐震基準に満たない建物は今後どうなっていくでしょうか。建て替えるでしょうか。建て替えるとしたらその費用の払えない人はどうするでしょうか。これから少しづつ耐震基準を確認していくとして公表されるのはいつくらいでしょうか。売却するという選択肢をとる人が多ければ多いいほど、土地の価格の下落には拍車がかかることになりそうです。

何やら暗い話が続いてますが、価格が下がらないという見方もまた有力です。

というのも、政府としても土地価格の急激な下落により固定資産税や取得税、登録免許税等が連動して下がることになり、結果として税収が下がることになります。政府は緊縮財政を今も推し進めていますので、これ以上収入が減ったら国民の生活はどうなるでしょう。そうならないための政策は何かしら必ず立ててくることは見込まれます。

また、生産緑地制度の満期を迎えたとしても相続税納税猶予制度の適用を受けている人は全体の６０％近くに上るそうです。

相続税納税猶予制度とは相続時に相続人が終身営農を続けることを条件に、本来宅地評価の９５％で評価すべきところ農地評価の価格で評価し相続税を納税することが可能になる制度です。

しかし、相続人がその後、農業をやめてしまった場合は、相続時にさかのぼり農地を宅地評価の９５％として見直し、未払いの相続税を一挙に支払わなくてはならなくなるのです。はたして、その額を払える人はどれくらいいるでしょうか。

そうすると６０％の生産緑地所有者は相続人が亡くなるまで農業を維持し続けるほかなく、一気に売却となならないことになりそうです。

そう考えると、土地の価格が急落するなんてことはそこまで心配しなくてもいいような気がしてきますね。